广东省东莞市政府于8月23日印发《东莞市三限房（共有产权住房）建设和分配试点方案》（以下简称“《方案》”），其中指出，“三限房”项目坚持商品住房属性，以限房价、限地价、限销售对象为原则。

据悉，“三限房”即共有产权房，由政府指定的代持机构与承购人按份共有，承购人按总价的50%出资购买50%产权，另50%产权由代持机构持有；购买“三限房”享有与普通商品住房同等的教育、医疗、户政、养老、住房公积金等公共服务权益。

“三限房除了共有产权的属性以外，实际上也增加了限房价、限地价等内容，这也是此类住房值得关注的地方。在房价方面，三限房将有最高销售均价的限制。而在地价方面，三限房也将在地价测算的基础上，对于起拍价和最高价等进行了限制。”易居研究院智库中心研究总监严跃进点评称。

符合条件的无房家庭方可购买

据了解，“三限房”承购人应同时符合以下条件，包括：承购人及其配偶、共同生活子女在东莞市均无自有产权住房，且申购前3年内在东莞市没有住房转移登记记录；具有东莞户籍且在莞累计缴纳养老保险满3年，或不具有东莞户籍但在莞累计缴纳养老保险满5年；与“三限房”销售区域用人单位签订劳动合同并逐月缴纳养老保险满1年（劳动合同签订单位与养老保险缴纳单位须一致）；具备大专或以上学历，中级工或以上职业技能，助理级或以上职称。

在分配方式上，“三限房”分配按照两个阶段进行，第一阶段定向分配，第二阶段公开抽签。按照规定，“三限房”先在所属园区、镇街向符合条件的对象进行定向分配，定向分配结束后仍有剩余房源再向本园区、镇街符合销售对象基本条件的申请者进行公开抽签分配。而“三限房”房源取得销售许可后1年内未销售完毕的，在全市范围内接受符合销售对象基本条件的人员申请，并抽签分配。

“结合定向销售和只需要认购50%的产权比重，那么相关购房者认购此类住房的购房成本会非常低，这样就大大降低了此类购房成本。同时，由于此类住房优先给与周边的职工认购，则更好地落实了产城人的三方融合。”严跃进评价称。

“政府产权部分也可购买”，实行封闭流转

值得关注的是，此次东莞“三限房”明确了“政府产权部分也可购买”，即承购人取得不动产权证书满5年且入户东莞满3年的，可按市场评估价8折获得完全产权；莞香卡、玉兰卡持有者可分别按市场评估价7折、5折购买。

另外，在“退出模式”中，承购人取得“三限房”不动产权证书达到限售年限的，允许一次性转让其所持有的全部产权份额。承购人可按双方协商自愿原则转让给政府指定代持机构或其他符合条件的申请人，申请人应符合“三限房”销售对象的基本条件，受让资格由所属园区、镇街核定；承购人和受让人自行商定转让价格，并按相关规定承担各自应承担的税费。

据了解，目前，市场上的共有产权房目前存在有“封闭流转”和“转商品房”两种模式，如北京和广东禁止共有产权房“转商”，规定政府持有产权不予出售，共有产权房只能在符合申购条件的家庭里流转；而上海则允许个人购买政府产权份额，办理手续之后，共有产权房可以实现“转商”。而此次“东莞模式”购房者可以购买政府份额，但是在转让产权时仍然需要转让给符合条件的购买人。

对此，严跃进分析称：“从东莞模式看，有很多新的特点。比如说业主后续认购代持机构的股份，也有优惠的成分，即基于人才评定情况决定认购代持股份的实际价格。同时，此类住房的持有也要遵守限售规定，但是一旦没有限售要求，那么进入市场自由流通的空间也是比较大的。”

（原题《东莞开展“三限房”试点 符合条件可购完全产权》）