中国社科院国家未来城市实验室、中国房地产估价师与房地产经纪人学会及社会科学文献出版社8月3日共同发布的《房地产蓝皮书：中国房地产发展报告No.18（2021）》指出，总体判断，2021年全年我国房地产市场将保持平稳发展态势。展望全年，2021年房地产市场将呈现分化趋势明显，房地产开发市场面临重新洗牌，市场将面临较大的上涨压力，但将仍是当前市场上最有价值的保值工具，房地产市场依旧稳健等突出特征。

该蓝皮书指出，在“三道红线”政策出台后，房企整体的融资环境收紧；房贷集中度管理制度则限定了不同档次银行的房地产贷款占比和个人住房贷款占比上限。同时，各地纷纷加大对信贷违规资金进入楼市的查处力度，2021年房地产市场整体融资环境持续收紧。在行业整体降杠杆的背景下，未来房地产融资调控预估短期内持续从严。但是，房地产行业事关民生消费和投资发展，是中国经济的压舱石和稳定剂。疫后房地产行业韧性十足，商品房销售、房地产开发投资皆快速复苏，助力中国经济迅速走出疫情阴霾。房地产政策层面依然坚持“稳”字当头，继续坚持“房住不炒、因城施策”的政策主基调，强化并落实稳地价、稳房价、稳预期的调控目标，促进房地产市场健康平稳发展。总体来看，2021年房地产市场将呈现出几个突出特征。

该蓝皮书认为，市场风险将不断加大，分化趋势明显，房地产开发市场面临重新洗牌。2021年以来，全球经济逐渐恢复，在流动性宽松的环境下，部分新兴市场率先出现了不同程度的通胀压力，货币贬值压力不断加大。3月17日、18日、19日，巴西、土耳其、俄罗斯央行纷纷宣布加息。而美元加息预期和全球通货膨胀必然会进一步加剧国内房地产市场价格波动风险。自2020年下半年，房地产金融政策持续收紧，多部委密集发声，直指房地产是现阶段我国金融风险方面最大的“灰犀牛”。突出表现在：一方面是个人住房贷款余额快速增长，尤其是经营贷入市，导致居民杠杆率持续攀升，居民债务风险不断加码；另一方面，房企持续高杠杆、高负债、高周转运营，房企债务风险日渐高企。因此，“十四五”房地产行业将会转向全面去杠杆时期，并逐步形成长效机制。在“两集中”新政落地后，一二线城市和三四线城市土地市场将逐渐分化，企业在不同类型城市的投资策略、投资方式都将重新调整。随着监管收紧，房企获得资金难度加大，房企整体投资将更加谨慎，房企投资将明显集中。尤其是22城双集中供地政策落地之前，热点城市优质地块热度高居不下，投资主要集中高能级城市。土地供给侧的变革也将导致行业新一轮的洗牌，龙头房企优势将进一步放大，在旧改、收并购、合作拿地等方面有所布局的企业将会迎来新的机遇。

同时，受全球货币宽松和低利率政策影响，2021年房地产市场将面临较大的上涨压力。过去一年，全球大放水，带来的是全球资产价格的膨胀，一些国家股价、房价涨幅双双创出新高。土耳其、俄罗斯房价涨幅均超20%；美国、英国、加拿大、韩国等国家的房价整体涨幅也超过中国，资产泡沫全面膨胀。2020年，土耳其房价涨幅超过20%，位居全球第一，最大城市伊斯坦布尔房价涨幅超过30%，在全球主要城市里位居前列。根据凯斯恩席勒指数，2020年12月，美国20大城市房价同比上涨10.1%，创下2014年以来的最大升幅。美国房价已经超过2007年次贷危机之前的水平，相比2009年的低谷，接近翻倍。2020年，韩国首尔的房价首次超过每平方米1200万韩元（约合人民币7万元），韩国过去一年间的房价上涨20%，自2017年以来上涨74%。从2020年6月开始，人民币保持持续的单边升值趋势。2021年，中国经济增长预期较好，因此人民币汇率大概率会呈现升值趋势。10年期国债利率先于美国十年期国债收益率上涨，中美利差的扩大，必然导致资金持续不断地流入我们国债市场，必将会对房地产市场造成价格上涨的巨大压力。

此外，政策调控趋紧遏制市场过热，房地产仍是当前市场上最有价值的保值工具。自2020年下半年开始，伴随着市场过热，国内的房地产调控政策开始收紧。7月24日，住建部召开房地产工作座谈会，直指市场过热问题。8月20日，住房和城乡建设部、人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会，会议形成了重点房企资金监测和融资管理的三档规则，即“三道红线”。“三道红线”主要约束房企行为，推动房地产行业降杠杆、控负债。房企“三条红线”的出台，意味着房地产企业凭借高杠杆进行快速扩张的时代正在走向终结。2021年2月18日，自然资源部发布住宅用地分类调控文件，文件要求22个重点城市住宅用地实现“两集中”。“两集中”出让新政全面考验房企综合实力，促进房企形成势力分布新格局，头部房企聚焦热门城市，中小房企向三四线城市转移。3月26日银保监会、住房和城乡建设部、人民银行三部门联合发文严查经营贷违规入市。地方调控政策主要涉及升级限购、限贷、限价、限售政策，以及增加房地产交易税费等相关内容。面对不确定性的市场环境，尤其是在全球流动性泛滥，通胀预期加持的情况下，中央坚守不发生系统性金融风险的底线，不断强化房地产市场监管，有序引导企业、居民杠杆率逐步回归到“安全线”以内。在全球经济不断恢复的情况下，房地产市场依旧稳健，或将再次成为资产的“避风港”。

该蓝皮书认为，总体判断，2021年全年房地产市场将保持平稳发展态势。展望全年，“十四五”规划强调：房地产事关民生消费和投资发展，可以助力经济内循环。因此，政策基本面依然“稳”字当头，继续坚持“房住不炒、因城施策”的政策主基调，强化并落实稳地价、稳房价、稳预期的调控目标。中央经济工作会议中指出，2021年宏观政策要保持连续性、稳定性、可持续性，要保持对经济恢复的必要支持力度，政策操作上要更加精准有效，不急转弯，把握好政策时度效。预计2021年国内货币政策将在经济回升的过程中，逐步回归中性，整体流动性将保持稳定。房地产行业将转向稳杠杆乃至去杠杆，牢牢守住不发生系统性金融风险的底线。房企整体融资环境或将持续偏紧，“三道红线”将持续发力，房企去杠杆、降负债已是大势所趋。仍需稳杠杆，确保居民杠杆率和负债率不再继续上升。集中供地制度进一步规范土地市场发展，维持土地市场价格稳定。

“总之，全年房地产行业将继续保持平稳运行，商品房销售规模将再创新高，突破18亿平方米；土地购置面积小幅回落，土地成交均价将快速恢复到疫前水平；新开工面积预计创出历史新高，总量达24亿平方米，但竣工面积较2020年略有下降；受疫后全球经济快速恢复影响，房地产开发投资将保持快速增长态势，全年预计保持14%左右的高速增长；销售均价全年保持万元以上新高度，全年预期实现7.7%的增长水平。”该蓝皮书副主编张智研究员表示，我国一二线热点城市住房价格将保持平稳上行，限贷政策仍将持续，不排除进一步加码升级的可能性。购房资金监管继续加强，严查首付款资金来源，严防首付贷、消费贷、经营贷等用于购房消费；三四线城市面临较大的经济恢复压力，限贷政策或将适度放松，具有城市群和大都市圈概念的中小城市房地产市场将迎来新的机遇。

（原标题《2021年全年我国房地产市场将保持平稳发展态势》）