日前，2021中国房地产开发企业综合实力测评成果正式发布，备受关注的“中国房地产开发企业500强”、“500强房企首选供应商服务商品牌”等系列测评榜单揭晓。这项由中国房地产业协会、上海易居房地产研究院中国房地产测评中心共同主办的测评工作，已连续开展13年，相关测评成果已成为全面评判房地产开发企业综合实力及行业地位的重要标准。

本次发布的《2021中国房地产开发企业综合实力TOP500测评研究报告》指出，目前我国房地产行业的发展逻辑正经历着深刻变化。随着房地产融资政策持续趋紧，行业金融红利逐渐消失；市场交易结构逐步偏向一、二线城市；在交易金额不断提高的前提下，交易面积增速明显放缓，行业分化愈加明显。“三道红线”要求提出后，房企多措并举降低杠杆，企业从高速增长转变为高质量发展。

排名：行业整体相对稳定，万科重回综合实力榜首

根据测评报告，2021中国房地产开发企业综合实力TOP500前三位由万科、恒大、碧桂园占据。其中，万科上升两位，综合实力排名第一，恒大、碧桂园分列二、三。中海、融创、保利、龙湖、华润、世茂、新城分列四至十位。与2020年相比，2021年TOP10变动率为10%，其中世茂为新晋企业；TOP50的变动率约为10%，整体相对较为稳定。

从区域划分来看，华东地区占比37.6%，东北地区占比3.0%，西部地区占比8.2%，同比有所下降；华南地区占比20.2%，华北地区占比16.6%，中部地区占比14.4%，同比有所提升。华东、华南与华北三区企业数量占比为74.4%，中部地区占比继续提升，发展势头良好。

规模：龙头房企地位稳固，集中趋势稳中有升

2020年，TOP500房地产开发企业总资产均值为829.89亿元，同比增长16.64%，增速较上年回落1.26个百分点；净资产均值为178.81亿元，同比增长17.89%，增速较上年上升1.76个百分点。总体来看，TOP500房企资产规模保持增长态势，总资产增速略收窄。

企业层面，规模房企依旧占据优势位置，房企发展结构分化明显。碧桂园、恒大、万科等房企的资产规模持续积累，行业地位稳固。融创、华润等企业更注重利润和品质，融创降杠杆战略成效明显，华润在一线城市拿地占比提高，优化土储结构。在政策的引导下，行业保持稳定增长，龙头房企也在逐渐发力新盈利点。

2020年，前四大房地产开发企业销售金额占比为14.30%，四企业集中度稳中有升。以销售金额计算的TOP10、TOP20、TOP50、TOP100房地产企业市场份额分别为25.28%、37.64%、53.82%、63.94%，其中，TOP10、TOP20、TOP50分别较上年增长0.06、0.57、0.20个百分点，TOP100较上年下降0.2个百分点。整体来看，房地产企业销售金额市场发展较为平稳，集中度上升趋势依旧，龙头房企依旧占据规模优势。

趋势：地区销售分化明显，行业分化格局加剧

测评报告显示，各地区商品房销售情况格局分化。长期来看，人口有向大都市圈聚集的趋势。一方面户籍改革制度持续推进，增加了人口流动的自由度。更重要的是，参与人才争夺的城市不断扩大，优惠的政策力度不断增加，也导致了区域分化明显。

回顾2020年，房地产行业正处于粗放式向精细化发展的过渡期，房企根据自身的发展格局、未来规划进行了相应的调整。房地产主业住宅产品精细打磨，逐渐展现出新的“人居”风格；产业链纵向深化，不断开发新的利润增长点；业务横向多元化并行，在存量市场上百花齐放。

测评报告指出，存量时代，房企在制定规划的同时越发谨慎。各大企业纷纷调整战略，根据自身定位开展业务，根据不同阶层的需求开发差异化产品，为市场提供更好的服务。房地产行业正走在转型升级的道路上，受政策和市场的影响，房企需要保持良好的融资能力、准确把握行业走向、不断开拓新的盈利增长点，才能保证企业的长远发展。

编辑 黄玉  审核 麦苗茵