城市更新项目效果图。

宝安正抢抓粤港澳大湾区建设机遇，走进一个大有可为、千载难逢的“湾区时代”，成为深圳未来最具有发展潜力、承载深圳梦想的重要地区之一。

近年来，中央、省、市相继作出了粤港澳大湾区建设、广深科技创新走廊建设、“加快把深圳建成现代化国际化创新型城市和国际科技、产业创新中心”等一系列重大战略部署，宝安则是这些战略布局落地的重点区域。

然而，40年来的快速发展，土地资源紧缺已成为制约宝安进一步发展的瓶颈，由于历史原因，宝安仍存在着不少旧工业区、商业区、住宅区、城中村以及旧屋村等，既影响了城市美观形象，又占用了城市进一步拓展的空间。

因此，城市更新是宝安可持续发展的必由之路，已经成为宝安区提升城市品质的重要手段，城市更新工作更需有序推进，如没有一套完善的政策体系和操作办法，则难以引导和规范市场行为。

今年，《宝安区城市更新“十三五”规划》出台不久后，宝安区又专门印发了 《关于加快城市更新工作的若干措施》。该措施主要针对“强区放权”以来城市更新工作出现的问题进行了梳理和研究，以进一步强化统筹，明晰标准，保障宝安区城市更新工作有序推进，落实城市更新各项工作目标，加快将宝安建成 “湾区核心、智创高地、共享家园”。

规划领控，前瞻布局城市更新

步入“湾区核心”时代，宝安区立足高远，力求做到高起点规划、高标准建设，坚持规划领控，以长远的眼光前瞻布局城市更新工作。

城市更新不同于以往的城市建设方式，不是通过新增用地的出让来进行土地开发和建设，而是在存量土地上二次开发，开发强度确定、城市基础设施布局和公共设施安排等是城市更新面临的主要问题。

为更加合理利用城市土地和协调城市空间布局，宝安区已经委托中国城市规划设计研究院开展《宝安区城市更新发展策略与策略规划研究》编制工作。

该项工作将结合我市第四轮城市总体规划修编，衔接广深科技走廊、107 时尚商务带、“六镇一园”等规划展开，进一步明确宝安区的城市更新的总目标、总任务、方向、策略及更新范围、改造模式、改造时序、行动方案等。

《宝安区城市更新“十三五”规划》是划定拆除重建范围的依据，共有35平方公里拆除重建范围。为坚持规划领控，宝安区提出，要实现35平方公里片区规划研究全覆盖，以统筹城市更新片区公共设施、产业空间、住房保障及市 政交通等空间布局，明确更新范围、改造模式和改造时序。

为推动片区规划研究与城市更新单元计划申报有效衔接，城市更新单元计划与片区规划研究可同步申报、同步审批。另外， 还明确了四类城市更新项目原则上无需开展城市更新片区规划研究，但应在单元规划编制过程中适当扩大研究范围，解决功能定位、公共配套落地等问题。

科学规划公共配套设施，破解城市发展瓶颈

近年来，以医疗、教育为代表的公共配套设施的增长速度与人口增长速度相对滞后，这也是宝安发展面临的难题，成为制约发展的一大瓶颈。

宝安区城市更新工作的推进，正在逐步破解这一难题。这对于解决城市空间资源紧缺、提高土地利用效率、完善城市功能结构具有重要和深远的意义，并成为重塑空间形态、优先落实城市基础设施和公共配套设施的重要动能。

目前，宝安已经实现公配设施与更新项目“四同步”，即同步规划、同步建设、同步验收、同步使用。土地出让时，采取先移交、后出让的手段督促城市更新实施主体及时移交公共利益用地，并将收回的相关用地现场交付辖区街道或教育、交通等行业主管部门。

由于公共配套历史欠账较多，在《关于加快城市更新工作的若干措施》中，宝安区更加强调合理规划公共配套设施，明确各行业主管部门可以根据规划，结合项目实际，提出公配要求，并原则上按《深标》规定的中高限配置。

公共配套设施遵循“补齐短板、综合利用”等原则，做到“三个优先”： 法定图则明确要求配置的公共配套设施优先；依据《深标》和相关规划分析研究要求配置的公共配套设施优先；相关部门依据有关政策提出应当配置的公共配套设施优先。

探索新机制，加快有机更新步伐

高质量的城市更新需要制度创新。在《关于加快城市更新工作的若干措施》中，宝安区提出了创新城市更新机制的多项措施，以期实现有机更新。

为了解决“工改工”类城市更新项目新列计划项目偏少市场动力不足、产业空间匮乏和合法比例不够等问题，结合实际，宝安区探索创新机制，提出了M1+M0混合开发模式、“产业棚改”模式、城市更新与土地整备联动模式。

M1即“普通工业用地”，M0即“新型产业用地”。宝安区提出，推行“先进制造+研发”模式，对位于工业区块线范围内的“工改工”类城市更新项目，原则上改造方向以 M1 为主，对改造后厂房建筑面积不少于改造前厂房建筑面积，且用地规模超过5公顷的项目，可结合区位、交通及实际发展需要，规划配置占地不超过20%的项目开发建设用地为 M0功能。

探索“产业棚改”模式。为了拓展重点企业产业发展空间，对于符合“重点更新单元”要求的旧工业区，实施“政府主导+国企实施+物业回迁安置+重点企业落户”的重点产业更新单元开发，建成后除回迁安置外，新增的厂房通过租售的方式配置给重点企业。

探索城市更新与土地整备联动模式。为推动合法用地比例不满足更新条件的旧区改造，可综合运用城市更新和土地整备等多种方式推动项目实施。

宝安区还明确通过优化办事环节、简化决策程序，来加快项目实施。比如，在城市更新单元计划阶段，除涉及工业区块线的项目需征求产业发展专业委员会意见外，不再征求区更新工作委员会各专业委员会意见。

加强产业指导和监管，推动产业落地和连片更新

与“湾区核心”相呼应，宝安鲜明地提出要打造“智创高地”——坚定坚守实体经济和工业制造，坚定坚守高端制造和智能制造，并以之为安身立命之本。

城市更新则成为宝安区进一步坚守实体经济和工业制造、保障产业发展空间和高效盘活土地资源的重要一环。

为此，宝安区将进一步强化产业规划对城市更新工作指导作用，要求“工改工”类城市更新项目必须编制产业规划。这些产业规划所确定的产业发展定位、产业发展方向等是“工改工”类城市更新项目单元规划审批的重要依据。

去年，宝安实现地区生产总值3448亿元，增长9.2%；规模以上工业增加值1545亿元，增长9.7%。之所以取得如此高质增长，有赖于实体经济和高端制造的“托底”。为进一步坚守实体经济，抢抓各类产业战略机遇，宝安区明确，“工改工”项目应分步签订创新型产业监管协议与产业监管协议，以严格确保推动产业落地：

配建创新型产业用房的，在土地出让前签订创新型产业用房监管协议，明确创新型产业用房的建设标准、产权归属、产业准入、租售管理、回购主体、回购价格、交付方式、交付时间及相关违约责任等内容，具体位置等在建筑方案阶段予以明确。

其他产业用房涉及预售的，产业监管协议在项目预售前签订； 自用及现售的，产业监管协议在项目规划验收前签订。

产业主管部门依法设定及审查产业准入条件，涉及配套宿舍的需征求住建部门意见。

产业监管协议涉及其他产业部门的，由经促部门征求其意见后，再签订产业监管协议。

除了保障产业发展，城市更新同时是城市功能提升与再造的系统工程。对标世界级湾区核心城市，宝安区将重点推动连片更新，提升城市形象，推动城市中心、次中心、 组团中心等重点区域的规模较大城市更新项目的实施，实现连片更新、规模更新，打造湾区新名片。

同时加强建筑设计和城市设计，强化“滨海风情”“海洋元素”“历史文脉”等核心的特色元素，加强建筑的形体、色彩、 体量、高度等方面的研究；注重公共开放空间的互联互通、开放共享。提升城市整体形象与环境品质，打造时代标杆城市更新建筑群。

编辑 林捷兴